법무법인 더 에이치 황해

1. 사건개요

이 사건은 부동산 임의경매절차에서 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인임을 주장하며, 피고에게 배당된 금액 중 5,000만 원을 자신에게 배당해야 한다고 다툰 사안입니다.

원고는 이 사건 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳤으므로, 소액임차인으로서 최우선변제권이 인정되어야 한다고 주장하였습니다.

그러나 경매개시결정등기 당시 해당 주택의 등기부상 소유자는 원고의 부친이었고, 주민등록상 세대주는 원고의 모친이었습니다. 원고는 세대주의 자녀로 전입되어 있어, 제3자 입장에서는 소유자 가족이 함께 거주하는 형태로 보일 수 있는 상황이었습니다.

2. 법무법인 더 에이치 황해의 대응

법무법인 더 에이치 황해는 이 사건의 핵심을 단순히 전입신고가 있었는지가 아니라, 그 주민등록이 임차권의 존재를 제3자에게 공시할 수 있었는지에 두고 대응하였습니다.

소액임차인으로서 우선변제를 받기 위해서는 경매개시결정등기 전에 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 합니다. 다만 주민등록은 단순한 주소 등록이 아니라, 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 공시방법이어야 합니다.

본 법무법인은 등기부상 소유자가 원고의 부친이고, 세대주가 원고의 모친인 점을 근거로, 원고의 전입신고는 가족 동거 형태로 보일 가능성이 높다고 주장하였습니다.

따라서 전입신고일이나 임대차계약서 작성 사실만으로는 임차권의 존재가 객관적으로 공시되었다고 보기 어렵고, 원고에게 소액임차인 최우선변제권이 인정될 수 없다고 다투었습니다.

3. 법원의 판단 결과

법원은 법무법인 더 에이치 황해의 주장을 받아들여, 소액임차인 우선변제를 위해서는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 통해 대항요건을 갖추어야 한다고 판단하였습니다.

또한 주민등록은 임대차관계를 제3자가 인식할 수 있는 공시방법이어야 하는데, 이 사건에서는 원고의 부친이 등기부상 소유자이고 모친이 주민등록상 세대주였으므로, 원고의 주민등록만으로는 임차권의 존재가 공시되었다고 보기 어렵다고 보았습니다.

결국 법원은 원고가 소액임차인으로서 우선변제를 받을 요건을 갖추지 못하였다고 판단하였습니다.

그 결과 원고의 배당이의 청구를 전부 기각하고, 소송비용 역시 원고가 부담하도록 판결하였습니다.